집 사기 전에: 재다신약, 공동 매수, 입주 날짜와 좌향

정리 Haiyuan · AI로 생성한 콘텐츠 · 최종 수정 2026-10-13 · 계산 방법

사주는 어떤 집을 사야 할지 알려 주지 않지만, 본인이 어디서 가장 발목 잡히기 쉬운지는 보여 줄 수 있습니다. 어떤 사람은 돈은 쉽게 들어오는데 큰 빚을 감당하지 못하고, 어떤 사람은 다른 사람과 함께 사다가 소유권에서 손해를 봅니다. 이 페이지는 가장 흔한 두 가지 위험을 다루고, 마지막으로 집 사기 전에 준비할 것들을 정리합니다.

1. 재다신약: 돈은 많은데 붙잡기 어렵다

약 13.3%의 명식이 재다신약입니다. 기회와 소득은 좋아 보여도, 빚이 감당할 수 있는 선을 넘으면 압박이 무겁습니다. 집 사기로 보면 흔한 실수는 "마음에 들면 일단 산다"와 "은행이 빌려주는 만큼 빌린다"입니다.

나는 재다신약일까요, 비겁탈재일까요? 내 집 사는 시기 보기 →

2. 비겁탈재: 소유권은 문서로 남긴다

약 13.1%의 명식은 비겁(비견, 겁재)이 많고 재성이 적습니다. 옛 책은 같은 부류가 내 돈을 나눠 가져가기 쉽다고 했습니다. 집 사기로 보면 형제, 친구, 연인과의 공동 매수, 공동 명의, 다른 사람 명의로 등기하기(대만·중화권에서 흔한 차명 등기(借名登記)이며, 한국에서는 부동산 명의신탁이 법으로 제한됩니다)를 특히 조심해야 합니다. 출자 비율, 등기 명의, 대출을 누가 갚는지, 나중에 팔거나 헤어질 때 어떻게 할지를 모두 문서로 남기세요. 비겁탈재를 참고하시고, 다른 사람과 함께 일하는 법은 동업하기를 보세요.

3. 산 다음에: 날짜와 좌향

• 입주 날짜: 이사 택일을 참고하세요.
• 집의 좌향과 구조: 먼저 좌향을 정확히 재고, 어느 유파로 볼지 정하세요. 팔택은 사람과 방위의 궁합을 보며 팔택을 참고하세요. 현공비성은 집과 시운을 보며 다음 절에서 설명합니다. 두 유파의 길한 방위 모두 사주의 희용 방위와는 다릅니다.
• 어디서 살고 어떤 기후가 맞는가: 방위와 기후를 참고하세요.

4. 원운과 집의 운: 8운에 지은 집이 9운을 만나면

좌향은 집 풍수를 보는 첫걸음이지만, 널리 알려진 두 유파는 좌향을 쓰는 방식이 다릅니다. 팔택은 좌향으로 택괘를 정하고 사는 사람의 명괘와 맞춰 봅니다. ‘사람’과 ‘방위’의 궁합을 보는 것이라 평생 바뀌지 않습니다. 자세한 내용은 팔택을 참고하세요. 현공비성은 좌향에 그 집이 속한 원운을 더해 ‘택반(宅盤)’을 세우고, ‘집’과 ‘시운’의 관계를 봅니다. 운마다, 해마다 달라집니다. 원운의 배경은 9운 이화, 그해의 비성은 2027년 구궁비성을 참고하세요. 두 유파는 다른 답을 내는 경우가 많고, 본 사이트는 어느 쪽이 맞다고 결론 내리지 않습니다.

그 집은 몇 운의 집인가: 현공에서는 집이 완공되어 입주한 때의 원운으로 택반을 세웁니다. 2004년부터 2023년 사이에 완공·입주한 집은 8운 집, 2024년 입춘 이후는 9운 집입니다. 같은 좌향이라도 8운 집과 9운 집은 반이 다르게 나옵니다. 완공과 입주 중 어느 쪽을 기준으로 할지는 유파마다 다릅니다.

8운 집이 9운을 만나면: 8운에 왕성했던 팔백성은 9운에 들어 물러나는 별(퇴기)이 됩니다. 그래서 ‘8운 집은 운이 빠진다’는 말이 나옵니다. 반면 택반에서 구자성이 어느 궁에 드는지, 문과 창, 채광을 어떻게 냈는지 봐야 한다는 주장도 있고, 구조가 좋은 집은 운이 바뀌어도 영향이 없다는 주장도 있습니다. 정설은 없습니다.

환천심(換天心): 오래된 집을 새 운의 택반으로 바꾸는 일입니다. 전통적으로는 지붕을 열어 집 한가운데에 하늘빛을 들이고 현관문을 바꾸는 등 큰 공사를 한 뒤 다시 입주해야 운이 바뀐다고 봅니다. 어느 정도 공사면 되는지는 유파마다 기준이 다르고, 요즘 아파트에서 지붕을 여는 일은 거의 불가능합니다. ‘9운 집’이라고 돈을 더 낼 필요도, 환천심을 위해 큰 공사를 할 필요도 없습니다. 구조, 채광, 통풍, 대출 부담이 어느 유파의 설보다 확실합니다.

집 사기 전 점검표

1. 자기 자금과 비상금: 계약금과 자기 자금 외에 최소 6개월 생활비를 남기세요. 재다신약 명식에게 가장 중요합니다.
2. 대출 규모: 월 상환액을 소득의 3분의 1 이내로 하고, 금리가 오르면 갚을 수 있는지 계산해 보세요.
3. 소유권과 출자: 공동 매수, 공동 명의, 다른 사람 명의로 살 때는 출자와 지분을 계약서에 넣으세요. 비겁탈재 명식에게 가장 중요합니다.
4. 실거주인가 투자인가: 재성이 기신이라면 실거주 목적으로 사고, 집을 단기 투기 대상으로 보지 마세요.
5. 시기: 집 사는 시기를 확인하고, 큰돈이 움직이는 기신의 해에는 큰 결정을 피하세요.

두 가지 실례: 공동 매수의 시기, 그리고 산 뒤의 부담이 큰 해

종현은 비겁탈재로 누나와 함께 집을 사려 합니다. 예린은 지키는 형으로 좋은 해에 사지만, 그 뒤에도 보수적으로 지내야 할 해가 한 번 있습니다.

위험한 상황을 결정 전에 맞대어 보기

표의 내용은 모두 경향일 뿐이고, 살지 말지를 정하는 것은 여전히 소득, 저축, 대출 조건입니다. 사주가 보탤 수 있는 것은 내가 어느 단계에서 가장 실수하기 쉬운지를 알려 주어, 그 단계에 여유를 조금 더 남기게 하는 일입니다.

집 사기 전 위험을 볼 때 잘못 읽기 쉬운 점